Investissement locatif : 4 pièges à éviter

Comme pour toute entreprise, se lancer dans l’investissement locatif comporte son lot de piège. Découvrez dans cet article les 4 pièges à éviter si vous vous lancez dans l’investissement locatif.

Sous-estimer l’aspect gestion des choses

 

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Acheter une belle propriété et trouver un locataire ne sont que les premières pièces du puzzle. Après l’emménagement, il y a toute une série de tâches que vous devez gérer. Qu’il s’agisse de collecter le loyer, de le communiquer aux agences d’évaluation du crédit, d’entretenir la propriété ou d’effectuer des réparations, il y a un grand nombre de tâches que vous devrez gérer d’une semaine à l’autre (sans parler des frais).

Il est essentiel que vous allouiez suffisamment de ressources – en temps et en argent – pour couvrir ces tâches et bien d’autres encore. Et si vous n’y arrivez pas ? Engagez un gestionnaire immobilier qui le peut. Votre investissement locatif en dépend.

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Fixer le prix de votre loyer à tort

Il est vital pour un investisseur en immobilier locatif de fixer un prix correct. Si vous fixez un prix trop élevé, votre propriété restera inoccupée pendant des mois. Si vous fixez un prix trop bas, vous perdez de précieux bénéfices et vous attirez le mauvais type de locataires.

Votre meilleure chance est d’utiliser des propriétés comparables, ainsi que l’expertise d’un agent immobilier du voisinage, pour aligner vos loyers sur les tendances locales. Et si votre propriété n’est pas louée pendant un mois ou deux à ce niveau de prix ? Ne tardez pas à baisser le loyer demandé. Diminuer votre loyer de seulement 25 euros coûte généralement moins cher qu’un mois d’inoccupation dans un marché solide.

Ne pas sélectionner correctement vos locataires

Vous confiez votre propriété (et vos revenus) à vos locataires, alors assurez-vous de bien les sélectionner. Bien sûr, vous voulez réduire les périodes d’inoccupation autant que possible, mais ne vous précipitez pas dans le processus de sélection juste pour éviter une autre semaine d’inoccupation.

Mettez en place un processus complet de vérification de la solvabilité et des antécédents de vos locataires, et prenez le temps de vérifier toutes les données de leur candidature – historique de location, employeurs, etc. (Veillez à respecter toutes les lois sur le logement équitable au cours de ce processus).

Oublier de tenir compte des périodes d’inoccupation

Même si votre propriété est bien située ou très demandée, vous aurez de temps en temps des périodes d’inoccupation. Cela peut être dû à des réparations ou à des nettoyages entre les locataires, ou à une accalmie sur le marché. Quoi qu’il en soit, il est important que vous en teniez compte financièrement avant de vous lancer dans l’investissement locatif. Assurez-vous d’avoir toujours un coussin financier pour couvrir l’hypothèque, les services publics et les autres coûts au cas où votre propriété serait vacante. Le retard dans le paiement d’une hypothèque a un effet de ruissellement et peut avoir des répercussions sur l’ensemble de votre activité (ainsi que sur vos finances personnelles).

Investissement locatif : conseils pour bien le rentabiliser

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif ou cela fait quelque temps que vous investissez dans le domaine ? Pour garantir la rentabilité de votre projet, il existe un certain nombre de points que vous devez connaître.

Bien calculer la marge de son investissement locatif

Quand on investit, il est primordial de connaître combien le bien immobilier va rapporter. Pour cela, vous devez faire un certain nombre de calculs. Parmi ceux-ci figure le calcul de la rentabilité brute. Celle-ci se détermine en divisant le montant du loyer annuel par le coût d’achat. Puis, vous calculez la rentabilité nette, qui se fait en déduisant le coût des travaux et les charges.

L’autre élément important à ne pas négliger figure la rentabilité nette nette, qui prend en compte les réductions fiscales. S’il paraît difficile pour vous de faire ces divers calculs, vous pouvez bien recourir au simulateur. Il s’agit d’un outil qui peut calculer automatiquement les divers paramètres de votre investissement locatif. Pour vous donner une idée sur le taux de rentabilité brute d’un investissement locatif en France, voici quelques exemples :

  • A Paris : entre 7 et 4% ;
  • Dans le Grand Paris : entre 4 et 6% ;
  • Pour les projets de collocation de type T4, T5, T6 : plus de 7%

Bien choisir la fiscalité de son investissement locatif

Outre le calcul de la rentabilité, il est aussi préconisé de bien choisir la fiscalité qui s’applique sur son investissement locatif. En effet, il existe de nombreux dispositifs fiscaux qui peuvent être utilisés pour obtenir un maximum de rentabilité. Parmi ceux-ci figurent :

  • Le dispositif Pinel, qui est destiné aux programmes immobiliers neufs. Celui-ci remplace le dispositif Duflot, qui substitue lui-même le dispositif Scellier ;
  • Le dispositif Malraux, qui concerne la rénovation de biens dans certains centres-villes ;
  • Le dispositif Denormandie, qui concerne les particuliers réalisant un achat dans l’ancien avec travaux ;
  • Le dispositif Censi Bouvard, qui touche l’investissement dans des résidences de service.

Le problème avec ces dispositifs fiscaux est qu’il est parfois difficile pour les débutants de les maîtriser. Certains investisseurs négligent leur existence, ce qui a une conséquence importante sur la rentabilité de leur investissement. Heureusement, il est aujourd’hui possible de se faire accompagner par un professionnel dans le domaine de la gestion de patrimoine pour bénéficier d’un meilleur conseil. Pour découvrir d’autres conseils pour la rentabilisation de l’investissement, vous trouverez plus d’informations sur ce site internet.

Autre conseil important : il est essentiel de connaître préalablement l’objectif de son investissement immobilier avant de s’y lancer. La stratégie peut, par exemple, être différente selon qu’il est prévu pour préparer sa retraite ou pour sécuriser son épargne.

S’endetter au-delà de ses capacités financières

S’endetter au-delà de ses capacités financières

Lorsqu’on investit dans un projet immobilier, vous devez faire appel aux conseils d’un professionnel qui saura vous aider à trouver le financement adapté et qui sera capable de calculer avec précision votre taux d’endettement maximum. Il existe aussi plusieurs outils en ligne qui peuvent vous aider dans cette démarche comme les simulateurs sur Internet.

Négliger la gestion locative

Acheter un bien immobilier pour ensuite le louer demande beaucoup d’énergie et de temps. Si certains propriétaires optent pour la gestion locative directe afin d’économiser quelques euros par mois, cette solution peut s’avérer risquée lorsque l’on ne dispose pas des compétences nécessaires en matière de gestion locative. Effectivement, cela demande une grande connaissance du marché immobilier, des lois en vigueur et aussi des qualités relationnelles pour gérer efficacement ses relations avec les locataires.

Pour éviter de se retrouver dans ce genre de situation, vous devez :

  • vous informer du marché immobilier ;
  • éviter les mauvais choix liés à la fiscalité ;
  • éviter de vous endetter au-delà de vos capacités financières ;
  • ne pas négliger la gestion locative.

Ignorer les coûts d’entretien et de réparation du bien immobilier

Ignorer les coûts d’entretien et de réparation du bien immobilier

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, il faut comprendre que le coût d’achat n’est pas le seul à prendre en compte. Effectivement, il faut aussi considérer les dépenses liées à l’entretien et aux réparations qui pourraient survenir pendant la période de location.

Certaines personnes peuvent s’en remettre au syndicat des copropriétaires lorsque leur bien est dans un immeuble collectif, mais cela ne doit pas être systématique. Vous devez donc prévoir ces coûts supplémentaires dans votre budget initial afin d’éviter une mauvaise surprise financière.

Pour éviter ce piège financier, vous devez :

  • vérifier régulièrement l’état du bien immobilier ;
  • effectuer les travaux nécessaires rapidement avant qu’ils ne deviennent plus problématiques ;
  • budgetiser vos dépenses d’entretien et de réparation chaque année ;

Mauvaise gestion des relations avec ses locataires

Dernier point important : la gestion relationnelle avec vos locataires. La communication entre le propriétaire et son locataire peut parfois se tendre, notamment si des difficultés apparaissent telles que retards ou non-paiement des loyers, conflits liés au bruit…. Pour gérer cette situation délicate, il existe plusieurs solutions comme :

  • rédiger un contrat clair dès le départ, régissant les rapports entre locataire et propriétaire ;
  • faire preuve d’empathie et de compréhension envers son locataire ;
  • savoir faire jouer les clauses du contrat en cas de non-respect des engagements du locataire.

Bref, pour réussir votre investissement immobilier locatif, vous devez être vigilant sur différents points comme ceux évoqués ci-dessus. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui saura vous guider dans vos choix et vous donner des conseils avisés. Cela peut être bénéfique à long terme pour la rentabilité de votre bien immobilier.

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