SCI et fiscalité plus-values immobilières

Quand le prix de cession du bien ou des parts est supérieur à son acquisition, la constatation de la plus-value en SCI peut se faire de plusieurs façons. Cela est possible par la vente d’un bien en SCI, ou par la cession de parts sociales. L’imposition de cette plus-value varie selon le régime fiscal de la SCI, il peut être soumis à l’impôt sur le revenu ou non.

Calcul du montant de la plus-value en SCI

Généralement, à l’occasion de la vente d’un bien détenu par la SCI ou d’une cession de part sociale de la SCI, la valeur de la plus-value correspond à la différence du prix d’accession et du prix d’acquisition.

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La détermination de ces prix dépend entièrement du régime d’imposition de la société.

Les qualités des principaux acteurs de la fiscalité plus-values immobilière

Il est assez important de savoir distinguer les rôles de ces acteurs principaux de cette vente : l’associé et le cédant.

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  • L’associé, c’est celui qui cède ses parts. Des parts qui ont une ancienneté de 30ans. Ce dernier ne payera pas d’impôt sur la plus-value, même si la Société Civile Immobilière s’est acheté récemment des biens.
  • Il faut quand même faire attention face à la contrepartie. On parle encore de la détention des biens immobiliers d’une ancienneté de 30ans par un associé, mais que ce dernier s’est acquis des parts depuis 10 ans par exemple. Dans ce cas-là, il sera soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, au cas où il souhaite les revendre.

SCI

Les différents types de plus-values

Il existe deux sortes de plus-value dans ce secteur.

La plus-value immobilière dans les SCI à l’Impôt sur le revenu (IR)

Le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières compte vraiment beaucoup sur la vente des immobiliers par les SCI. Lors de la vente des biens immobiliers de l’associé par les SCI, si la valeur de la part a nettement augmenté lors de la détention du bien, l’associé sera soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Bref, l’impôt sur la plus-value immobilière se calcule facilement, depuis la déduction du prix d’acquisition, et du prix de vente, additionnée par les frais liés à la transaction.  En ce qui concerne l’exonération d’impôt, la plus-value sera exemptée d’impôt au bout de 22ans de détention, avec une consternation régulière après la 5e année de détention. Une fois que les 30 années de détention furent atteintes, elle sera déchargée des prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière dans les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cadre de la vente des biens par les Sociétés Civiles Immobilières, soumises à un impôt sur les sociétés, il s’agit plutôt des plus-values professionnelles. La plus-value réalisée dans ce cadre vient s’ajouter au résultat de la SCI.

Aussi, elle sera soumise à l’impôt sur la société. En ce qui concerne l’augmentation de la plus-value réalisée sur le bien, ce sont les amortissements qui seront considérés dans la valeur comptable nette. Si un jour l’associé décide de céder ses parts de la SCI, soumise à l’Impôt sur les sociétés, il sera imposé selon le régime de l’impôt sur les plus-values professionnelles déduites.

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