SCI et fiscalité plus-values immobilières

Quand le prix de cession du bien ou des parts est supérieur à son acquisition, la constatation de la plus-value en SCI peut se faire de plusieurs façons. Cela est possible par la vente d’un bien en SCI, ou par la cession de parts sociales. L’imposition de cette plus-value varie selon le régime fiscal de la SCI, il peut être soumis à l’impôt sur le revenu ou non.

Calcul du montant de la plus-value en SCI

Généralement, à l’occasion de la vente d’un bien détenu par la SCI ou d’une cession de part sociale de la SCI, la valeur de la plus-value correspond à la différence du prix d’accession et du prix d’acquisition.

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La détermination de ces prix dépend entièrement du régime d’imposition de la société.

Les qualités des principaux acteurs de la fiscalité plus-values immobilière

Il est assez important de savoir distinguer les rôles de ces acteurs principaux de cette vente : l’associé et le cédant.

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  • L’associé, c’est celui qui cède ses parts. Des parts qui ont une ancienneté de 30ans. Ce dernier ne payera pas d’impôt sur la plus-value, même si la Société Civile Immobilière s’est acheté récemment des biens.
  • Il faut quand même faire attention face à la contrepartie. On parle encore de la détention des biens immobiliers d’une ancienneté de 30ans par un associé, mais que ce dernier s’est acquis des parts depuis 10 ans par exemple. Dans ce cas-là, il sera soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, au cas où il souhaite les revendre.

SCI

Les différents types de plus-values

Il existe deux sortes de plus-value dans ce secteur.

La plus-value immobilière dans les SCI à l’Impôt sur le revenu (IR)

Le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières compte vraiment beaucoup sur la vente des immobiliers par les SCI. Lors de la vente des biens immobiliers de l’associé par les SCI, si la valeur de la part a nettement augmenté lors de la détention du bien, l’associé sera soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Bref, l’impôt sur la plus-value immobilière se calcule facilement, depuis la déduction du prix d’acquisition, et du prix de vente, additionnée par les frais liés à la transaction.  En ce qui concerne l’exonération d’impôt, la plus-value sera exemptée d’impôt au bout de 22ans de détention, avec une consternation régulière après la 5e année de détention. Une fois que les 30 années de détention furent atteintes, elle sera déchargée des prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière dans les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cadre de la vente des biens par les Sociétés Civiles Immobilières, soumises à un impôt sur les sociétés, il s’agit plutôt des plus-values professionnelles. La plus-value réalisée dans ce cadre vient s’ajouter au résultat de la SCI.

Aussi, elle sera soumise à l’impôt sur la société. En ce qui concerne l’augmentation de la plus-value réalisée sur le bien, ce sont les amortissements qui seront considérés dans la valeur comptable nette. Si un jour l’associé décide de céder ses parts de la SCI, soumise à l’Impôt sur les sociétés, il sera imposé selon le régime de l’impôt sur les plus-values professionnelles déduites.

Les règles fiscales à connaître pour optimiser sa plus-value immobilière en SCI

Afin d’optimiser sa plus-value immobilière au sein d’une SCI, il faut anticiper les frais, tels que les honoraires du notaire et les taxes diverses. Ces derniers vont influencer directement sur le prix final lorsqu’on décide enfin de mettre ce dernier en vente.

Il existe aussi des subtilités fiscales concernant le mode d’imposition des associés qui cèdent leurs parts sociales. Si ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), ils seront imposés selon un barème progressif allant jusqu’à environ 30%. Dans le cas où ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), ils seront imposés selon un taux de 15%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable ou un avocat spécialisé en fiscalité immobilière afin d’optimiser la plus-value. Ces professionnels sauront conseiller sur le choix du régime fiscal le plus adapté, ainsi que sur les stratégies à mettre en place pour réduire l’imposition. Être bien informé et entouré des bons experts permettra d’éviter les mauvaises surprises lors de la vente du bien immobilier détenu par une SCI.

Comment réduire la fiscalité de sa plus-value immobilière en passant par une SCI ?

La Société Civile Immobilière ou SCI est une solution intéressante pour réduire l’imposition sur la plus-value immobilière. Effectivement, elle permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux et d’une certaine flexibilité dans la gestion du patrimoine immobilier. Voici quelques astuces pour optimiser sa fiscalité en passant par une SCI.

Il faut savoir que les associés peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : le régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou celui de l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix doit être fait dès la création de la SCI et ne peut être modifié qu’en fin d’exercice comptable.

Le régime de l’IR est recommandé lorsque les associés souhaitent bénéficier des abattements pour durée de détention. Ces derniers permettent une exonération totale après 22 ans de détention, ainsi qu’une réduction progressive selon la durée effective du bien dans le patrimoine immobilier. Il faut également tenir compte des prélèvements sociaux qui s’appliquent aux plus-values immobilières depuis 2018.
Le régime de l’IS peut être avantageux si les associés ont un taux marginal élevé en matière d’imposition sur le revenu ou si leur objectif principal est avant tout la transmission du patrimoine immobilier à leurs héritiers. Dans ce cas, ils peuvent opter pour une taxation forfaitaire globale lorsqu’ils cèdent leurs parts sociales. Cette dernière est fixée à 19%, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux.

La SCI peut aussi bénéficier d’un régime fiscal de faveur si elle est considérée comme transparente. Cela signifie que les associés sont imposés sur leur quote-part des résultats de la société. Ce régime permet notamment aux associés qui détiennent un bien immobilier en direct avant sa mise en SCI de ne pas être soumis à l’imposition sur la plus-value lorsqu’ils le cèdent à cette dernière. Pour cela, il faut respecter certaines conditions : le bien doit avoir été détenu durant au moins deux ans avant son transfert dans la SCI et celle-ci doit être constituée au minimum pour une durée de 50 ans.

Passer par une SCI permet donc d’optimiser sa fiscalité immobilière. Il faut bien anticiper toutes les charges fiscales et autres frais afférents afin d’éviter toute mauvaise surprise lors de la vente du bien immobilier détenu par cette structure juridique particulière.

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